央廣網沈陽9月16日消息（記者李子平）近日，遼寧省高級人民法院審結的一起案外人執行異議之訴案件入選人民法院案例庫，優先保護了商品房消費者的合法權益。

為了孩子能夠就讀重點小學提前購置的“學區房”，因涉及法院執行案件一夜之間面臨查封拍賣，韓某夫妻向法院提出執行異議，請求中止強制執行。在韓某夫妻目前已經擁有一套用于居住的房屋前提下，這套“學區房”是否享有足以排除強制執行的民事權益？

2009年，家住F市開發區的韓某夫妻未雨綢繆，為了解決2歲兒子將來的上學問題，盤算著提前在市中心購置一套“學區房”。在綜合考量了價格、地理位置、配套設施等條件后，韓某夫妻看中了某房地產開發公司正在建設的樓盤，選定了一套面積為104.4㎡，價格為2650元/㎡的住宅，并與某房地產開發公司簽訂了購房協議，約定于2010年11月30日前竣工驗收交付使用。韓某向某房地產開發公司支付購房款27.66萬元，某房地產開發公司向韓某出具收款收據。

2021年，某房地產開發公司與某投資咨詢公司因民間借貸糾紛打官司，法院終審判決判令某房地產開發公司等連帶返還借款本金4200萬元及相應利息。執行法院根據當事人申請作出執行裁定，查封被執行人某房地產開發公司名下房產，韓某夫妻購買的“學區房”也在其中。

為了改善一家生活條件，靠著老人支持和貸款購買的“學區房”，因為房產開發商的一起官司面臨拍賣，韓某夫妻難以接受，請求中止對案涉房屋的執行拍賣，但執行法院以韓某名下有其他用于居住的房屋等為由，裁定駁回了韓某夫妻的異議請求。韓某夫妻不服，提起執行異議之訴，要求停止對案涉房屋的執行拍賣措施，并依法解除查封。一審判決駁回韓某夫妻的訴訟請求。韓某夫妻不服，提起上訴。

二審法院審理認為，本案案涉房屋系學區房，韓某夫妻為孩子入學而購買，并實現了入學目的，符合剛性住房的需求。同時，案涉房屋是位于城市中心的電梯房，醫院和商業配套完善，與位于郊區且無電梯的原有住房相比較，亦符合改善型住房的需求。綜上，案涉房屋應屬滿足生存權的合理消費范疇，其享有的民事權益足以排除金錢債權的強制執行。終審判決不得執行案涉房屋。

法官說法：

隨著實踐發展和認識深化，商品房消費者保護規則在不斷完善。《執行異議和復議規定》第二十九條規定了關于商品房消費者權利的保護條件。《商品房消費者權利保護批復》第二條對商品房消費者的保護作了進一步完善。《執行異議之訴解釋》第十一條以生存權特別保護為定位，“居住生活需要”不再限于家庭唯一住房，涵蓋剛性、改善型住房和自用車位等。剛性、改善型住房的認定除了考慮住房面積，還可能涉及居住環境的提升，包括地理位置更優越、配套設施更完善、教育資源更優質等因素。

本案爭議焦點為韓某夫妻對案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。生存權作為公民享有的維持其生存所必需的基本權利，深刻塑造著消費者權益保護的強度與邊界。當購房者傾其所有，甚至舉債購置住房以滿足自身及家庭基本生存需求時，該房屋承載的功能已遠超普通財產，而是生存與人格尊嚴的物質載體。在這種涉及購房者基本居住需求與財產性權益沖突的場域，法律的天平必須審慎權衡，將保障公民基本生存空間置于核心地位。